ดอกเบี้ยบ้านตัวแปรสำคัญของการขอสินเชื่อบ้าน

ดอกเบี้ยบ้านเป็นอีกปัจจัยที่คนซื้อบ้านควรให้ความสำคัญ ดังนั้นควรติดตามข้อมูลอัปเดตอัตราดอกเบี้ยบ้านอย่างต่อเนื่อง เกร็ดความรู้เกี่ยวกับดอกเบี้ยบ้าน อ่านได้จากบทความนี้

หนึ่งในปัจจัย 4 ที่จำเป็นต่อการดำรงชีวิตของมนุษย์ก็คือ “ที่อยู่อาศัย” ทำให้บ้านเป็นสิ่งที่จำเป็นสำหรับทุกครอบครัว และการที่จะซื้อบ้านนั้นจำเป็นต้องมีการเตรียมตัวให้พร้อม มีข้อควรรู้ต่าง ๆ ที่ก่อนจะซื้อบ้านจำเป็นต้องรู้ ไม่ว่าจะเป็นราคาบ้าน หรือ “ดอกเบี้ยบ้าน” ซึ่งเป็นหัวข้อสำคัญของบทความนี้

เนื่องจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัวในปัจจุบัน อัตราดอกเบี้ยกู้บ้านในการขอสินเชื่อบ้านจึงเป็นตัวแปรที่สำคัญ เพราะถ้าได้ดอกเบี้ยบ้านต่ำก็สามารถช่วยให้หมดหนี้บ้านได้เร็ว ส่วนเทคนิคที่ช่วยประหยัดหนี้บ้าน ทำให้หมดเร็วมีหลายวิธี เช่น วางเงินดาวน์เยอะ ๆ, คอยโปะหนี้เพื่อให้หนี้หมดเร็ว, โปะเงินก้อนเพื่อลดหนี้เงินต้น, รีไฟแนนซ์บ้าน และลดดอกเบี้ยบ้านให้ต่ำลงเป็นต้น

ดอกเบี้ยบ้าน คืออะไร มีกี่แบบบ้าง

ดอกเบี้ยบ้าน คือ ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเมื่อเราทำการกู้สินเชื่อบ้านกับธนาคารเพื่อนำไปซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์เฮ้าส์, ทาวน์โฮม, คอนโด ฯลฯ นอกจากนี้ยังเป็นตัวแปรสำคัญที่ช่วยให้ผู้ขอกู้สามารถตัดสินใจที่จะเลือกขอวงเงินสินเชื่อบ้านจากธนาคารใด

อัตราดอกเบี้ยกู้บ้านจะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลว่ายอดผ่อนชำระกู้บ้านรายเดือนจะมากหรือน้อย นอกเหนือจากระยะเวลาที่ถูกกำหนดให้ต้องคืนเงินกู้ซึ่งอาจจะเป็น 10-40 ปี ดังนั้นผู้กู้ควรทำความเข้าใจเกี่ยวกับประเภทของอัตราดอกเบี้ยบ้าน เพื่อช่วยในการวางแผนการเงินได้อย่างรอบคอบไม่กระทบต่อสภาพคล่องทางการเงินในการดำเนินชีวิตประจำวัน

ในอดีตที่เศรษฐกิจยังรุ่งเรืองเฟื่องฟูอยู่นั้นดอกเบี้ยบ้านสำหรับเงินกู้สินเชื่อบ้านที่ใช้นั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยกู้บ้านแบบลอยตัว แต่หลังจากที่เกิดสถานการณ์ต่าง ๆ ส่งผลให้เศรษฐกิจถดถอยซบเซาลง ธนาคารจึงต้องปรับตัวเพื่อให้อยู่รอดจึงได้ออกรูปแบบดอกเบี้ยบ้านให้ต่ำ เพื่อดึงดูดผู้ขอกู้มาขอสินเชื่อบ้านเมื่อต้องการซื้อบ้าน อัตราดอกเบี้ยบ้านได้แบ่งออกเป็น 4 ประเภทคือ

1. อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ (Fixed Rate) : อัตราดอกเบี้ยจะถูกกำหนดไว้คงที่ตลอดอายุของสัญญาเงินกู้ที่ระบุไว้หรือในช่วงระยะเวลาที่กำหนดไว้
2. อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัว (Floating Rate) : อัตราดอกเบี้ยจะเปลี่ยนแปลงตลอดอายุของสัญญา และเป็นไปตาม MLR และ MRR ของทางสถาบันทางการเงินที่ผู้ขอกู้ยื่นขอสินเชื่อบ้าน
3. อัตราดอกเบี้ยปรับคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา (Rollover Mortgage Rate) : อัตราดอกเบี้ยปรับคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา เป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ที่ปรับตามรอบเวลาที่แน่นอน เช่น ปรับดอกเบี้ยบ้านทุก 3-5 ปี
4. อัตราดอกเบี้ยแบบผสม (Rollover Mortgage Loan Rate) : อัตราดอกเบี้ยที่มาจาก 3 รูปแบบดังกล่าวข้างต้น เช่น กำหนดอัตราดอกเบี้ยบ้านคงที่ 3 ปีแรก แล้วปรับเป็นลอยตัวในปีที่ 4 เป็นต้น
   
   

อัตรา ดอกเบี้ยบ้าน แต่ละธนาคารที่เอื้อต่อการตัดสินใจในการขอวงเงินสินเชื่อบ้าน

ปัจจัยที่มีอิทธิพลอย่างมากต่อการตัดสินใจยื่นเรื่องขอสินเชื่อบ้านก็คือ อัตราดอกเบี้ยบ้านที่ต่ำ จำนวนดอกเบี้ยบ้านที่ต้องผ่อนชำระในแต่ละเดือน และมีระยะเวลาในการผ่อนชำระยาว ๆ

ดังนั้นเราได้จัดทำข้อมูลอัตราดอกเบี้ยบ้าน 2567 ทุกธนาคาร เดือน กุมภาพันธ์ ออกมาในรูปแบบของตาราง เพื่อให้ผู้ขอกู้สามารถคำนวณดอกเบี้ยบ้านที่พึงจ่ายได้โดยไม่กระทบต่อสภาพคล่องทางการเงินของคนในครอบครัว

วิธีคำนวณ ดอกเบี้ยบ้านที่สามารถช่วยการวางแผนที่มีประสิทธิภาพ

หากผู้ขอกู้สินเชื่อบ้านต้องการวางแผนการเงินให้มีประสิทธิภาพควรศึกษาวิธีคำนวณดอกเบี้ยบ้าน เพื่อที่จะได้ตัดสินใจว่าควรเลือกกู้สินเชื่อบ้านจากธนาคารไหน ที่จะช่วยในการบริหารเงินหมุนเวียนในครอบครัวได้อย่างไร้ปัญหา

เราจะยกตัวอย่างแรกการคำนวณดอกเบี้ยกู้บ้าน ในอัตราดอกเบี้ยกู้บ้านแบบคงที่ ดังนี้วงเงินกู้สินเชื่อบ้าน 1,500,000 บาท อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน 5% เงินงวดผ่อนชำระ 15,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นเงินต้นเท่าไร ดอกเบี้ยบ้านเท่าไร

วิธีคำนวณดอกเบี้ยบ้านที่ต้องจ่ายต่องวด 

= (เงินต้นคงเหลือ x อัตราดอกเบี้ยต่อปี x จำนวนวันในงวดนั้น) / จำนวนวันในปี

= 1,500,000 x 5.00% x 31 / 365 

= 6,370 บาท

ยอดเงินรวมเมื่อจบงวด 

= เงินต้นคงเหลือ + ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายต่องวด

= 1,500,000 + 6,370 

= 1,506,370 บาท

หลังจ่ายงวดแรกเดือนมกราคม (มี 31 วัน) จะเหลือเงินต้น = 1,506,370 - 15,000 = 1,491,370 บาท

สำหรับดอกเบี้ยบ้านเดือนกุมภาพันธ์ (มี 28 วัน) = 1,491,370 x 5.00% x 28 / 365 = 5,720.32 บาท

หลังจ่ายงวดสองเดือนกุมภาพันธ์ จะเหลือเงินต้น 

= (1,491,370 +5,720.32) - 15,000 

= 1,482,090.32 บาท

ตัวอย่างที่สอง การคำนวณดอกเบี้ยบ้าน mrr คือ อัตราดอกเบี้ยกู้บ้านแบบลอยตัว ดังนี้

วิธีคำนวณ : วงเงินกู้ 1,500,000 บาท MRR = 6.90% โดยที่อัตราดอกเบี้ยบ้านปีแรก 5% ปีที่ 2 อยู่ที่ MRR-1.5%

• คำนวณดอกเบี้ยบ้านปีแรก = 1,500,000 x 5% = 75,000 บาท
• สำหรับอัตราดอกเบี้ยบ้านปีที่ 2 = MRR-1.5% = 6.9%-1.5% = 5.4%
• ดังนั้นดอกเบี้ยบ้านจ่ายปีที่ 2 = 1,500,000 x 5.4% = 81,000 บาท
  
  

ข้อควรรู้ก่อนขอสินเชื่อบ้านว่าควรเตรียมตัวอย่างไร

การยื่นเรื่องเพื่อขอสินเชื่อบ้านนั้นเป็นขั้นตอนที่สำคัญมากเพราะบ้านที่ใฝ่ฝันจะได้มาครอบครองนั้นจะต้องได้รับการอนุมัติจากธนาคารที่ลูกค้าเตรียมยื่นเรื่องขอกู้ เพราะปกติแล้วครอบครัวทั่วไปจะออมเงินจำนวนหนึ่งเพื่อไปดาวน์บ้าน ที่เหลือก็จะทำเรื่องยื่นขอกู้สินเชื่อบ้านแทน แต่ผู้ยื่นกู้ต้องเตรียมตัวให้พร้อมเพื่อให้มั่นใจว่าสามารถกู้สินเชื่อบ้านได้ผ่าน

ขั้นตอนที่ต้องเตรียมให้พร้อมก่อนทำเรื่องยื่นขอสินเชื่อบ้านให้ผ่าน โดยมีดอกเบี้ยบ้านที่ต่ำ มีดังนี้

• ผู้กู้ควรเช็กรายได้และความสามารถที่จะผ่อนชำระต่อเดือนเป็นจำนวนเท่าไร พร้อมคำนวณว่าวงเงินสินเชื่อบ้านควรเป็นเท่าไร
• ตรวจสอบภาระหนี้สินพร้อมตรวจสอบเครดิตทางการเงินเพื่อเคลียร์หนี้ให้เหลือน้อยสุด ไม่กลายเป็นภาระและทำให้ขาดสภาพคล่องทุกเดือน ทั้งยังสามารถช่วยเพิ่มวงเงินกู้เพื่อสินเชื่อบ้านได้
• ควบคุมค่าใช้จ่าย พร้อมลดรายจ่ายที่ไม่จำเป็นเพื่อเพิ่มความน่าเชื่อทางด้านการเงินของตัวผู้กู้เอง
• ทำการสำรวจโครงการบ้านที่ต้องการซื้อว่าช่วยตอบโจทย์ของบ้านที่มองหาหรือไม่ เช่น ทำเลที่ตั้งสะดวก ? สไตล์บ้านตรงกับรูปแบบการใช้ชีวิตของคนในครอบครัว ? คุณภาพของวัสดุที่ใช้ เป็นต้น
• เตรียมพร้อมเงินออมเพื่อดาวน์บ้านประมาณ 10-20% ของราคาบ้านที่มองไว้ เพราะส่วนใหญ่แล้ววงเงินสินเชื่อบ้านที่อนุมัติจะไม่ได้เต็ม 100%
• ศึกษาหาข้อมูลเกี่ยวกับสินเชื่อบ้านของแต่ละธนาคาร เช็กอัตราดอกเบี้ยกู้บ้าน เปรียบเทียบดอกเบี้ยบ้าน ระยะเวลาผ่อนชำระ มีโปรโมชันพิเศษอะไรบ้าง มีค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมอะไรบ้างในการขอสินเชื่อบ้าน ก่อนที่จะตัดสินใจเลือกสินเชื่อบ้านที่ใช่
• หลังจากนั้นให้เตรียมพร้อมทางด้านเอกสาร: เอกสารส่วนบุคคล, เอกสารทางการเงิน, เอกสารหลักประกัน เพื่อยื่นเรื่องกับธนาคาร หรือสถาบันการเงินที่เลือกไว้แล้ว
  
  

สรุป เกี่ยวกับดอกเบี้ยบ้าน

การศึกษาเรื่องดอกเบี้ยบ้านพร้อมทำการเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยบ้านของแต่ละธนาคารเพื่อที่จะได้ไม่ต้องเสียโอกาสแล้วไปจ่ายดอกเบี้ยบ้านแพง ๆ เพราะอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านมีผลต่อเป้าหมายที่ตั้งไว้สำหรับการผ่อนชำระค่างวดกับธนาคาร

สำหรับคนที่วางแผนผ่อนบ้านระยะยาว ควรเลือกอัตราดอกเบี้ยกู้บ้านเฉลี่ยน้อยที่สุด ในขณะที่คนที่ต้องการผ่อนสั้น ๆ และปิดหนี้ให้หมดก่อนสัญญาที่ทำไว้ ก็ควรเลือกอัตราดอกเบี้ยบ้านที่ต่ำ ๆ สำหรับช่วงปีแรก ๆ ในการผ่อนชำระค่างวด

การผ่อนชำระค่างวดในการผ่อนกู้ซื้อบ้านนั้นเป็นแผนการระยะยาว ดังนั้นควรทำการอับเดตข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวอัตราดอกเบี้ยบ้าน 2567 ของแต่ละธนาคารทุก ๆ ครั้งก่อนที่จะทำเรื่องรีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อให้เป็นการกู้ซื้อบ้านที่มีดอกเบี้ยบ้านต่ำ ทั้งยังเป็นการลดภาระค่าใช้จ่ายระยะยาวได้หลายสิบปีด้วยกัน