5 ข้อควรระวังก่อนซื้อที่ดินอุบลราชธานี ต้องตรวจสอบอะไรบ้าง?

ผลจากการขยายตัวของเศรษฐกิจ การขยายฐานที่อยู่อาศัย กิจการ บริเวณรอบๆเมือง มากขึ้นของจังหวัดอุบล ส่งผลทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นตามไปด้วย สำหรับใครที่สนใจอยากซื้อที่ดินอุบลราชธานีเพื่อลงทุน หรืออยู่อาศัยเอง แต่ไม่รู้ว่าจะตรวจเช็คที่ดินอุบลก่อนซื้ออย่างไรบ้าง อุบลน่าอยู่ ได้สรุปรวมข้อควรระวัง วิธีตรวจสอบที่ดินก่อนซื้อขายที่ดินอุบลมาให้แล้ว ดังนี้ 

1. ตรวจสอบที่ดินอุบลราชธานี และสภาพแวดล้อมด้วยตัวเองในพื้นที่จริง

สิ่งแรกเลยที่เราต้องทำ ก่อนทำการซื้อขายที่ดินอุบล คือตรวจสอบลักษณะตำแหน่ง และรูปร่างของที่ดินที่เราสนใจจะเข้าซื้อ หรือตรวจสอบ เราสามารถทำได้เองง่ายๆด้วยตนเอง เบื้องต้นของรูปร่างและตำแหน่งของที่ดินอุบลราชธานีผ่าน เว็บไซต์กรมที่ดิน ซึ่งแสดงผลรูปร่างที่ดิน พร้อม google maps ตำแหน่งของที่ดิน เพียงแค่ระบุเลขที่ฉโนดที่ดิน และพิกัดเบื้องต้น อย่างเช่น ตำบล, อำเภอ หรือจังหวัด

ตำแหน่งที่ดินที่ดินอุบลราชธานี

ตำแหน่งที่ดิน มีผลต่อการเข้าถึงสาธาณูปโภค รวมถึงสภาพแวดล้อมรอบๆที่ดิน ก็มีผลเช่นกัน ตัวอย่างเช่น ที่ดินมีทางเข้าออกตามกฎหมายหรือไม่ เป็นที่ดินตาบอด ที่เป็นที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออก จะ เข้า - ออก ได้ต้องผ่านที่ดินอีกแปลงของคนอื่น หรือ ถ้าหากที่ดินอุบลราชธานีที่เราสนใจติดถนน เราก็ต้องตรวจสอบด้วยว่าเป็นถนนสาธารณะ หรือ ถนนส่วนบุคคล เพราะมันสามารถส่งผลต่อการประเมินศักยภาพที่ดิน ทำให้ราคาที่ดินแตกต่างกันได้ รวมถึงแน้วโน้มการพัฒนาอาคารในพื้นที่ดินอุบลนั้นได้นั่นเอง

ตรวจสอบระดับน้ำขึ้นลงในบริเวณโดยรอบ

นอกจากตำแหน่งที่ตั้งแล้ว อีกปัจจัยหนึ่งที่คนมักมองข้าม หรือไม่ได้คำนึงแต่แรก ก็คือ ที่ดินอุบลราชธานีที่เราสนใจซื้อ อยู่ในพื้นที่ที่เคยมีการเกิดน้ำท่วมมาก่อนหรือไม่ อยู่สูงหรือตำ่จากระดับน้ำมากแค่ไหน โดยเฉพาะซึ่งถ้าหากที่ดินอุบลติดหรือใกล้แหล่งน้ำธรรมชาติ ควรตรวจเช็คให้แน่ใจว่า ระดับน้ำขึ้นน้ำลง หรือระดับน้ำในฤดูมรสุมส่งผลกระทบต่อที่ดินที่เราสนใจไหม เราสามารถตรวจสอบด้วยตัวเองได้ง่าย จากข้อมูลข่าวสารในแต่ละปี ผ่านช่องทางออนไลน์ต่างๆ ได้เลย ปัจจัยนี้มีผลต่อการประเมินราคาหรือการพัฒนาที่ดินในอนาคตเช่นกัน

ตรวจสอบสาธารณูปโภค

สาธารณูปโภคเป็นหนึ่งในปัจจัยที่เราไม่ควรมากข้าม เนื่องจากเป็นสาธารณูปโภคเป็นปัจจัยที่สำคัญในการดำรงชีวิตในที่ดินอุบล ไม่ว่าจะเป็น ไฟฟ้า น้ำประปา หากไม่มีเราจะต้องคิดคำนวณค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น จากการเสียค่าดำเนินการเพิ่มเติม เพื่อให้เข้าถึงระบบสาธาณูปโภคเหล่านี้ รวมทั้ง สายเคเบิ้ล หรือสัญญาณอินเทอร์เน็ตที่เราต้องการใช้งานเพิ่มเติมจากการอยู่อาศัยในที่ดินอุบลราชธานีทั้งในปัจจุบันและอนาคตอีกด้วย

2. ตรวจสอบที่ดินอุบลราชธานีเทียบสีผังเมือง

ผังเมือง คือสิ่งที่กำหนดความเป็นอยู่ของเมืองนั้นๆ ว่าจะกำหนดให้ลักษณะเมืองเป็นอย่างไรบ้าง เช่นแนวถนน เขตอุตสาหกรรม เมืองที่มีการออกแบบผังเมืองที่ดี บ้านก็จะมีความเป็นระเบียบเรียบร้อยนั่นเอง ผังเมือง ออกแบบโดยกรมโยธาธิการและผังเมือง ซึ่งแนวทางการออกแบบ ก็ขึ้นอยู่กับสภาพแวดล้อมกับแนวคิดการเติบโตของเมืองนั้นๆด้วย เช่น ผังเมืองบาร์เซโลน่า ประเทศสเปน ที่นับว่าเป็นสุดยอดของงานออกแบบ ของผังเมืองแห่งหนึ่งของโลก เมืองนี้ออกแบบเป็น Grid เป็นบล็อค เป็นระเบียบและสวยงามมากๆ แต่ถึงอย่างไรนั้นสิ่งที่เราต้องสนใจเกี่ยวกับที่ดินอุบลราชธานีจริงๆ คือ “กฎหมายผังเมือง“ มากกว่า หรือสีผังเมืองของที่ดินอุบลนั่นเอง

สีผังเมือง บอกศักยภาพการพัฒนาอาคาร และประเภทอาคารที่สร้างได้

สีผังเมืองเป็นส่วนนึงที่ใช้บ่งบอกลักษณะที่ดิน ลักษณะการใช้งาน และใช้ในการควบคุมการขยายตัวของเมืองอีกด้วย รวมถึงศักยภาพในการพัฒนาอาคาร ทำให้แต่ละพื้นที่ที่มีสีที่ต่างกัน มีศักยภาพในการพัฒนาอาคารต่างกัน ซึ่งสีผังเมืองมีผลอย่างมากต่อราคาที่ดินอุบลราชธานี ตัวอย่างเช่น แม้จะเป็นที่ดินที่มีเลขฉโนดที่ติดกัน หรืออยู่ฝั่งตรงข้ามกัน แต่ถ้าสีผังเมืองคนละสี ราคาขายที่ดินอุบลทั้งสองฝั่งก็สามารถต่างกันได้หลายเท่าเลยทีเดียว เพราะว่ากฎหมายผังเมืองกำหนดให้ในแต่ละสี นั้นมีการก่อสร้างที่ทำได้แตกต่างกัน สีผังเมืองแบ่งออกเป็นทั้งหมด 10 ประเภท ตัวอย่างเช่น เขตสีน้ำเงิน เป็นที่ดินประเภทสถาบันข้าราชการ

การสาธารณูปโภคและสาธารณุปการ, เขตสีแดง เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรร, เขตสีม่วง เป็นที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า เป็นต้น เราสามารถตรวจสอบด้วยตนเองได้ที่ กรมโยธาธิการและผังเมืองในจังหวัดได้เลย

3. ที่ดินอุบลราชธานีเสี่ยงต่อการถูกเวรคืนหรือไม่

การเวนคืนที่ดิน คือ การที่ภาครัฐขอซื้อที่ดินจากประชาชนที่เป็นเจ้าของที่ดิน เพื่อนำไปใช้ทำสิ่งสาธารณะประโยชน์ ตัวอย่างเช่น ทำแนวรถไฟฟ้า สร้างถนนทางด่วน หรือ มอเตอร์เวย์ เป็นต้น เราจำเป็นที่จะต้องตรวจสอบแนวการเวนคืนที่ดินอุบลราชธานีที่ใกล้เคียงเราด้วย เพื่อประเมินความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ว่าจะเข้าข่ายนำไปใช้สาธารณะประโยชน์หรือไม่ ก่อนทำการซื้อขายที่ดินอุบล ทุกครั้ง เราสามารถตรวจสอบแนวการเวรคืนได้ที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เจ้าของโครงการพัฒนาที่ต้องการเวรพื้นที่คืนด้วย เช่น โครงการก่อสร้างสะพานข้ามแม่น้ำ, ถนนทางหลวงชนบท ติดต่อ: กรมทางหลวงชนบท ถนนพหลโยธิน แขวงอนุสาวรีย์ เขตบางเขน กรุงเทพฯ

4. ขอตรวจสอบหลักฐานที่สำนักงานที่ดินอุบลราชธานี

เราที่เป็นผู้ซื้อจำเป็นที่จะต้องเช็คหลักฐานที่จำเป็นต่อที่ดินอุบลที่เราสนใจนั้นๆ เช่น เลขที่ฉโนด ลักษณะแปลง กับสำนักงานที่ดินอุบลราชธานี แผนกรังวัดที่ดิน เช็คว่าเป็นลักษณะรูปแปลง หรือเลขที่เดียวกันหรือไม่ เพื่อป้องกันการปลอมแปลง หรือระบุเลขฉโนดที่ผู้ขายระบุไม่ตรงกับที่ดินที่ต้องการขายจริง นั่นเอง

เช็คให้ชัวร์ว่าผู้ขายเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์

เป็นประเด็นที่สำคัญที่สุด เนื่องจากหลายครั้งผู้ขายได้ปลอมฉโนด ไม่มีกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้องตามกฎหมาย หรือมีคนถือกรรมสิทธิ์หลายคน แล้วกระทำการขายโดยไม่ได้รับอนุญาติจากผู้ถือกรรมสิทธิ์คนอื่น ซึ่งจะทำให้การซื้อขายเป็นโมฆะ เราสามารถเช็คเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้ที่ ด้านหลังโฉนดที่ดินอุบล ซึ่งจะมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินอุบลราชธานีอยู่

การจดจำนอง (ถ้ามี)

ที่ด้านหลังฉโนดนอกจากระบุกรรมสิทธิ์แล้ว ยังสามารถระบุข้อมูลนิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับฉโนดได้ด้วย ซึ่งถ้าหากเป็นที่ดินอุบลราชธานีที่ติดจำนองกับธนาคาร หรือสถาบันการเงินอื่น เราก็สามารถตรวจสอบได้

โฉนดที่ดินอุบลราชธานีของผู้ขายมีรายการครบถ้วนหรือไม่

เนื่องจากมีกรณีที่เกิดการลอกข้อมความจากการที่ออกใบแทนฉโนดที่ดินอุบล หรือทำฉบับใหม่ทั้งสองฉบับ อาจจะทำให้เกิดข้อความตกหล่น หรือหายไปจากฉโนดใบใหม่ได้ ในบางกรณี อาจจะมีการบันทึกการเปลี่ยนแปลงของฉโนดที่เกิดขึ้นที่เฉพาะสำนักงานที่ดิน เจ้าของฉโนดไม่ได้ทำการแก้ไขเพิ่มเติม ดังนั้นจึงแนะนำตรวจสอบรายละเอียดของฉโนดให้ครบถ้วนอีกครั้งที่ สำนักงานที่ดินอุบลราชธานีใกล้บ้านท่าน

ตรวจดูว่าที่ดินนั้นถูกอายัดหรือไม่

ที่ดินสามารถถูกอายัดได้ด้วยประมวลกฎหมาย เช่น ตามประมวลกฎหมายที่ดิน หรือประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง การยึดหรืออายัด จะไม่ปรากฎบนเจ้าของฉโนดที่ดิน เราที่เป็นผู้ซื้อจะทราบได้ ก็ต่อเมื่อเราไปตรวจสอบกับหลักฐานทะเบียนที่ดิน ที่สำนักงานที่ดินอุบล เพราะเมื่อมีการยึดหรืออายัด จะมีการแจ้งมายังสำนักงานที่ดินอุบลราชธานีทราบโดยตรง

5. ต้องเซ็นต์สัญญาซื้อขายที่ สำนักงานที่ดินอุบลราชธานี

การทำนิติกรรมหลังจากการซื้อขายที่ดินอุบลที่ถูกต้อง ที่ชอบด้วยกฎหมาย เราต้องดำเนินการจดทะเบียนที่ สำนักงานที่ดินอุบลราชธานีเท่านั้น จึงจะถือว่าเป็นการทำนิติกรรมที่สมบูรณ์ ดังนั้นเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นในภายหลัง เราไม่ควรซื้อขายกันล่วงหน้ากับผู้ขาย หรือเซ็นรับมอบที่ดินกันล่วงหน้า

สรุป

ทั้งหมดนี้คือ 5 ข้อควรระวังหรือข้อควรปฏิบัติก่อนซื้อที่ดินอุบลราชธานี ให้ปลอดภัย ถูกกฎหมาย ได้ที่ดินอุบลที่ถูกใจ ซื้อขายที่ดินอุบลได้อย่างมั่นใจ สามารถนำไปพัฒนาต่อเป็นบ้านหรืออาคารพาณิชย์ได้ในอนาคต พร้อมสาธารณูปโภค ไม่ว่าจะเป็น ไฟฟ้า น้ำประปา ที่เพรียบพร้อม ไม่ต้องกังวลเรื่องกรรมสิทธิ์ และนิติกรรม หรือถ้าหากคุณยังมีข้อสงสัยเพิ่มเติม ไม่ว่าจะเป็นการเลือกที่ดิน คำปรึกษาที่อยู่อาศัยในจังหวัดอุบลราชธานี หรือเกร็ดความรู้อื่นๆเกี่ยวกับบ้าน ติดตาม "อุบลน่าอยู่" ได้ที่บนเว็บไซต์ www.NaYoo.co/ubon เรายินดีให้คำปรึกษาสำหรับคนอยากมีบ้านทุกท่าน