ส่องราคาที่ดินรอบรถไฟฟ้าสายสีชมพู

เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 11.7% จากปีก่อนหน้า

ในปี พ.ศ.2566 นี้ รถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี ได้เปิดให้ประชาชนทดลองใช้บริการฟรีแล้ว โดยโครงการนี้มีทั้งหมด 30 สถานี รวมระยะทางตลอดเส้นทางเดินรถไฟฟ้า 34.5 กิโลเมตร แนวเส้นทางเริ่มต้นจากสถานีศูนย์ราชการนนทบุรี ไปตามถนนรัตนาธิเบศร์ ถนนติวานนท์ ถนนแจ้งวัฒนะ ถนนรามอินทรา ถนนสีหบุรานุกิจ สิ้นสุดที่สถานีมีนบุรี ถนนรามคำแหง

โดยมี 4 สถานีที่เชื่อมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่นอีก 4 สายได้แก่

• สถานีศูนย์ราชการนนทบุรี เชื่อมต่อรถไฟฟ้า MRT สายสีม่วง

• สถานีหลักสี่ เชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีแดง

• สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ เชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต

• สถานีมีนบุรี ในอนาคตจะเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี (สุวินทวงศ์)

สำหรับราคาที่ดินรอบรถไฟฟ้า แน่นอนว่ามีการเติบโตเป็นอย่างมาก จากข้อมูลของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งได้สำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายต่างๆ อย่างต่อเนื่องในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และพบว่าราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูมีการปรับเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก แม้จะไม่เท่ารถไฟฟ้าสายอื่นๆ แต่ก็นับว่าปรับตัวได้มากพอสมควร เป็นที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ โดยราคาที่ดินรอบรถไฟฟ้าสายสีชมพูเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 11.7% ระหว่างปีพ.ศ. 2564-2565 สูงกว่าอัตราเฉลี่ยของราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ 4.7% แสดงว่าการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายนี้สร้างศักยภาพขึ้นใหม่ให้กับราคาที่ดินในบริเวณนี้  

ที่น่าสนใจของราคาที่ดินทั้ง 30 สถานี คือ 

• ราคาที่ดินที่แพงที่สุด คือ ที่ดินบริเวณโดยรอบสถานีที่ 1 ที่ศูนย์ราชการนนทบุรี มีราคาสูงเป็นพิเศษที่ 290,000 บาทต่อตารางวา  ทั้งนี้เพราะเป็นสถานีที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า MRT สายสีม่วง ก่อให้เกิดการพัฒนาตามทางเชื่อมต่อ (Transit Oriented Development หรือ TOD)

• ราคาที่ดินช่วงต่อจากนั้นจะไม่ค่อยมีการเปลี่ยนแปลงมากนัก เพราะไม่ได้มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจมากนัก ส่วนใหญ่เป็นย่านที่อยู่อาศัย

• ช่วงสถานีที่ 9 เมืองทองธานีถึงสถานีที่ 14 หลักสี่ เพราะมีส่วนราชการและกิจกรรมในเชิงพาณิชย์หนาแน่น โดยเฉพาะบริเวณสถานีหลักสี่ซึ่งเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีแดง น่าจะทำให้เกิดศักยภาพเพิ่มขึ้น และทำให้ศูนย์การค้าหลักสี่พลาซ่าฟื้นตัวกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบันที่รถยนต์ผ่านข้ามหัวไปหมดเพราะใช้ทางด่วนหรือทางยากระดับ

• ในช่วงสถานีที่ 15 ราชภัฏพระนคร และสถานีที่ 16 วงเวียนหลักสี่ น่าจะมีการเพิ่มขึ้นของราคาสูงเป็นพิเศษเนื่องจากการเป็นพื้นที่ TOD เพราะเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวนั่นเอง ในการนี้ราคาที่ดินตกเป็นเงินตารางวาละ 300,000 – 320,000 บาทต่อตารางวา

• หลังจากนั้นราคาที่ดินก็จะขึ้นแบบไม่สูงมากนัก จนถึงสถานีที่ 23 คู้บอน ราคาที่ดินจะเป็นเงินตารางวาละ  270,000 บาท หรือเพิ่มขึ้น 15.0% รวมทั้งสถานีที่ 24 รามอินทรา 83 ราคาตารางวาละ 200,000 เพิ่มขึ้น 15.0% เช่นกัน

• ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูง! ตั้งแต่สถานีที่ 23 คู้บอน เพราะผ่านย่านการค้า และในพื้นที่ที่มีการพัฒนาที่ค่อนข้างเข้มข้น ไปจนถึงสถานีที่ 29 ตลาดมีนบุรี ราคาที่ดินจะเพิ่มเป็น 220,000 บาทต่อตารางวา หรือเพิ่มขึ้นถึง 18.2% ซึ่งนับเป็นการเพิ่มที่สูงมาก เนื่องจากเป็นศูนย์ธุรกิจในพื้นที่นี้ และจะมีการเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้าสายสีส้มในอนาคต

จะเห็นว่าราคาที่ดินรอบรถไฟฟ้าสายสีชมพูเติบโตค่อนข้างมาก ปฎิเสธไม่ได้ว่าการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่เช่นนี้มีผลต่อราคาที่ดินและการพัฒนาของพื้นที่อย่างมาก ดังที่เห็นสถานการณ์ราคาที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่น ๆ อย่างไรก็ตาม การเติบโตของราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นสูงนี้ก็ไม่ได้หมายความว่าจะมีความต้องการสูงเท่ากับราคาที่ดิน เพราะมีความเป็นไปได้ที่รถไฟฟ้าสายนี้จะมีคนใช้บริการไม่มากนัก เช่นเดียวกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง นักลงทุนที่ดิน เก็งกำไรที่ดิน หรือ นักลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่า จึงต้องศึกษาความเป็นไปได้ก่อนการลงทุนให้ดี เพราะราคาที่ดินที่เคยขึ้นสูงมากในขณะนี้ ในอนาคตอาจจะหยุดนิ่ง หรือมีความเคลื่อนไหวน้อยลง สถานการณ์การปล่อยเช่าคอนโดก็เช่นเดียวกัน หากมีอุปทานในตลาดมากกว่าอุปสงค์ก็อาจจะปล่อยเช่าได้ผลตอบแทนน้อยกว่าที่คาดหวัง